Andalucía es, sobre el papel, una de las comunidades más favorables para transformar locales vacíos en vivienda: no tiene cédula de habitabilidad desde 1988, no ha aprobado ningún veto territorial al estilo del Plan RESIDE madrileño y su legislación reciente empuja en la dirección contraria, la de crear vivienda donde no la hay. Pero el trámite tiene una trampa de partida que conviene despejar antes de hablar de dinero: el instrumento no es la declaración responsable, por mucho que la LISTA la haya generalizado para las obras menores.
Por qué es licencia y no declaración responsable
La Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), somete a licencia urbanística la regla general de los actos de uso del suelo (artículo 137.1) y reserva la declaración responsable para una lista tasada (artículo 138). Los cambios de uso están en esa lista, pero con una condición que se cita poco y lo cambia todo: solo valen por declaración responsable los cambios de uso «siempre que no incrementen el número de viviendas» y cuando el uso a implantar esté permitido por el planeamiento. Convertir un local comercial en vivienda crea una vivienda nueva donde no la había: incrementa el número de viviendas del edificio, queda fuera del supuesto y cae en la regla general. El Reglamento General de la LISTA (Decreto 550/2022, artículos 291 y 293) replica el mismo esquema, y las obras de adecuación corren la misma suerte, porque la declaración responsable de obras del artículo 138.1.b excluye igualmente las que conllevan incremento del número de viviendas.
No es una interpretación de esta casa: la Gerencia Municipal de Urbanismo de Córdoba lo escribe literalmente en su hoja informativa de la declaración responsable, en el apartado de actuaciones excluidas: «Cambios de uso de local a vivienda. Precisarán, en todo caso, Licencia Urbanística». Y en suelo rústico o en suelo urbano sometido a actuaciones de transformación, la licencia es obligada siempre, sin entrar siquiera en el cómputo de viviendas.
Sin cédula desde 1988: la habitabilidad la controla la licencia
A diferencia de Cataluña o Baleares, en Andalucía no existe cédula de habitabilidad: la suprimió el Decreto 283/1987 con efectos desde el 1 de enero de 1988. Eso no significa que no haya control — significa que el control viaja dentro de la propia licencia municipal. El mismo decreto prohíbe a las compañías de agua, gas y electricidad contratar el suministro de una edificación que cambia de uso sin su licencia municipal, así que sin expediente no hay contadores. Los parámetros concretos de la vivienda resultante —superficies mínimas, ventilación, alturas— no los fija una norma autonómica, sino el plan general de cada municipio junto con el Código Técnico: la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía define la habitabilidad como concepto, pero no baja a métricas. Traducido: el mismo local puede ser convertible en un municipio e inviable en el de al lado, y la consulta urbanística previa es aún más determinante que en comunidades con decreto de habitabilidad.
Córdoba: la demanda más viva y el ICIO más bajo
Córdoba capital combina tres cosas que la convierten en el mejor laboratorio andaluz de esta operación: parque grande de locales en barrios consolidados, el ICIO más bajo de las grandes ciudades andaluzas (3,25 %) según su ordenanza fiscal 305 para 2026, y una Gerencia de Urbanismo que ha publicado criterio propio favorable. La tasa de la licencia se calcula por superficie conforme al epígrafe 1 de la ordenanza 110, que incluye expresamente los cambios de uso principal: en vivienda de bloque plurifamiliar, 5,25 €/m² —un local de 80 m² paga 420 €—, con una reducción del 30 % si el expediente entra por el convenio con los colegios profesionales de arquitectura y arquitectura técnica. En el ámbito del casco histórico protegido, la cuota de la tasa tiene además una reducción general del 50 %, aunque allí las condiciones de la edificación se rigen por el plan especial de protección y cada expediente es un mundo.
Los requisitos físicos de la vivienda salen del PGOU de 2001 (artículo 13.2.27), que no fija superficie total mínima sino superficies útiles mínimas por pieza: estar-comedor de 14 a 20 m² según dormitorios, cocina de 7 m² (5 si hay terraza-lavadero), dormitorio doble de 10 m², baño de 3 m², pasillos de 0,80 m. Exige además condición de vivienda exterior —estar y un dormitorio con hueco a calle o a patio suficiente— e iluminación y ventilación directas en cada estancia con hueco de al menos un décimo de su superficie. Dos matices juegan a favor del converso: la propia norma flexibiliza las condiciones de distribución en rehabilitación cuando el proyecto justifica la imposibilidad, y un criterio interpretativo de la Gerencia de 2022 despejó la duda de las manzanas con número de viviendas limitado en los ámbitos transitorios del plan (PA y PAM): el cómputo se hace en viviendas equivalentes sobre edificabilidad, así que el cambio de uso de un local no altera los parámetros de zona y puede autorizarse. Qué licencia hay que pedir exactamente, qué papeles exige la Gerencia y qué ocurre cuando el edificio no tiene licencia original localizable se explica a continuación.
Cambio de uso de local a vivienda en Córdoba: qué exige la Gerencia de Urbanismo
En el catálogo de trámites que la Gerencia Municipal de Urbanismo (GMU) de Córdoba publica en gmucordoba.es, el cambio de uso de local a vivienda no comparte casilla con la declaración responsable: figura en el bloque de actos sujetos a licencia, bajo el epígrafe B.2, «Solicitud de licencias en edificios existentes no susceptibles de Declaración Responsable», el cauce que corresponde siempre que la conversión aumenta el número de viviendas del inmueble. La solicitud se presenta por la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Córdoba dirigida a GMU-Servicio de Licencias; la Gerencia solo admite presentación presencial, y exclusivamente con cita previa, para quien no pueda tramitar por medios electrónicos.
La documentación mínima —fijada para las actuaciones sobre edificaciones existentes en la hoja informativa de la propia GMU— incluye un proyecto técnico o, según la entidad de la obra, una memoria descriptiva y gráfica firmada por técnico competente y con visado colegial cuando proceda; la referencia catastral y un plano de situación del local; fotografías que permitan identificarlo; el justificante de la autoliquidación de la tasa de la Ordenanza fiscal 110 y del ICIO de la Ordenanza fiscal 305; y una pieza que sorprende a quien viene de otra ciudad, un informe de las compañías suministradoras de agua, gas y electricidad que acredite que el inmueble dispone de los servicios urbanísticos necesarios para el uso residencial. Sin ese informe la Gerencia no considera completo el expediente.
Buena parte de los locales candidatos en Córdoba ocupan edificios del casco antiguo o de los ensanches de mediados del siglo XX, levantados antes de que existiera el régimen de licencia municipal tal y como se conoce hoy. Si el propietario no puede localizar el título habilitante original de la edificación, la GMU exige tramitar antes un Reconocimiento de Edificaciones, Construcciones, Instalaciones y Obras Existentes (R.E.C.I.O.), un expediente específico para inmuebles terminados antes de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, o para aquellos en los que ya haya prescrito la potestad municipal de restablecer la legalidad urbanística según la Ley 8/1990, de 25 de julio, con el criterio de aplicación que fijó la Comisión de Licencias el 9 de marzo de 2022. Solo con ese reconocimiento en la mano —o con la licencia original localizada en el archivo municipal— se puede abrir el expediente del cambio de uso propiamente dicho.
Los plazos de resolución replican los que la Gerencia aplica al resto de licencias urbanísticas al amparo de la Ley 7/2021 LISTA: entre 30 y 60 días para expedientes de obra mayor y entre 15 y 30 días para obra menor. Antes de firmar nada conviene revisar también las líneas de ayuda a la rehabilitación que gestiona el Ayuntamiento, resumidas con fuentes oficiales en nuestra ficha municipal de Córdoba.
| Concepto | Dato |
|---|---|
| Trámite | Licencia en edificios existentes no susceptibles de DR (epígrafe B.2, GMU) |
| Reconocimiento previo si falta licencia original | R.E.C.I.O. (edificaciones anteriores a la Ley 19/1975) |
| Tasa de licencia | Ordenanza fiscal 110, epígrafe 1 |
| ICIO | 3,25 % (Ordenanza fiscal 305, 2026) |
| Plazo de resolución | 30-60 días (obra mayor) / 15-30 días (obra menor) |
Algeciras: licencia de «cambio de destino» con nombre propio
Algeciras es de los pocos ayuntamientos que le pone nombre y tarifa exacta a la operación: su ordenanza fiscal grava la licencia de cambio de destino con 27,88 € por vivienda y una cuota mínima de 304,50 €, a la que se suman la tasa de la obra (1,60 % del coste real, mínimo 69,71 €) y un ICIO del 4 % cuya base mínima en obras de adaptación se calcula a 323 €/m² por módulos. El Plan General añade dos particularidades que conviene conocer antes de firmar arras. La primera es una vía facilitadora: se admiten apartamentos de 30 a 60 m² útiles —estancia con cocina integrada más baño completo— y tres apartamentos computan como dos viviendas a efectos de densidad. La segunda es el escollo práctico: cada vivienda o apartamento debe garantizar una plaza de aparcamiento, algo que un local de planta baja rara vez puede ofrecer dentro de la propia finca; la viabilidad de cada caso se resuelve en la consulta previa ante su Gerencia de Urbanismo.
Sevilla y Málaga, en dos líneas
Sevilla aplica en 2026 un ICIO del 3,22 % —el más bajo de las cuatro— y mantiene una bonificación del 80 % para la rehabilitación de edificios protegidos de niveles A, B y C, que puede alcanzar a conversiones dentro de inmuebles catalogados. Málaga aplica un ICIO del 3,8 % (art. 4.3 de su Ordenanza fiscal n.º 4, confirmado por Gestrisam). En ambas, el detalle de tasas y la compatibilidad del uso residencial se resuelven ante sus gerencias de urbanismo, y el marco de fondo —licencia en todo caso, sin cédula, requisitos del plan general— es el mismo que hemos visto.
Aquí no hay Plan RESIDE: el viento sopla a favor
Mientras Madrid vetaba en 2025 la conversión de locales en una treintena de vías comerciales, Andalucía legislaba en sentido opuesto. El Decreto-ley 1/2025 abrió la puerta a convertir edificios enteros de oficinas y alojamiento turístico en vivienda protegida por simple acuerdo municipal, y la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía —en vigor desde el 24 de enero de 2026— permite en las áreas prioritarias aumentar hasta un 20 % la densidad al redistribuir edificios existentes, con una ratio de 70 m² construidos por vivienda. Ninguna de las dos normas regula el local individual que se convierte en vivienda libre, que sigue el régimen general de licencia; pero marcan la dirección política del planeamiento andaluz, y explican por qué los ayuntamientos están resolviendo estos expedientes con criterio favorable cuando el planeamiento de zona lo permite.
Recursos relacionados
El marco general de toda España —viabilidad, proyecto, comunidad de propietarios, coste— está en convertir un local en vivienda. El papel de la junta y las mayorías reales de la Ley de Propiedad Horizontal, en cambio de uso y comunidad de propietarios. El desglose económico completo de la operación, en cuánto cuesta cambiar un local a vivienda. Y los regímenes municipales de otras dos capitales, en las guías de Madrid y Valencia.