Cuándo conviene reforma integral
La diferencia entre reforma integral y reformas por estancias no es solo de ámbito sino de lógica económica. La integral concentra costes fijos (proyecto técnico, licencia municipal, gestión de residuos, replanteo, protecciones de la comunidad, dirección de obra) en una única operación cuyo coste se reparte entre todas las partidas. Reformar por estancias repite esos costes fijos en cada intervención, y además obliga a abrir de nuevo paredes y suelos cuando hay que cambiar instalaciones que atraviesan varias estancias.
Una forma práctica de decidir: sumar las reformas por estancias que se prevén para los próximos años y compararlas con el presupuesto de una integral. Si se acercan, la integral suele salir mejor. Ir por estancias tiene sentido si hay restricciones de presupuesto (no se dispone del importe total de la integral) o de uso (no se puede dejar de habitar el piso durante las semanas de obra).
Hay un tercer escenario donde integral es casi obligada: la rehabilitación energética profunda. Cambiar la envolvente térmica del piso (carpinterías, aislamiento, ventilación con recuperación de calor) requiere intervenir en todas las estancias simultáneamente. Hacerlo por fases es técnicamente ineficiente y complica acreditar los umbrales de los incentivos: las ayudas Next Generation del Programa 4, cerradas a nuevas solicitudes, exigían reducir al menos un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración o un 30 % el consumo de energía primaria no renovable, y la deducción IRPF del 40 %, para pagos hasta el 31 de diciembre de 2026, pide reducir un 30 % ese consumo o llevar la vivienda a la letra A o B.
Rangos de precio 2026 por m² y por gama
Las dos grandes plataformas de presupuestos publican rangos por calidad. Cronoshare (enero de 2026, IVA incluido) parte de unos 300-400 euros por metro cuadrado con calidades básicas y llega a más de 1.200 con calidades altas; su tabla por superficies equivale a unos 350 euros por metro en básica, 550 en media y 950-1.000 en alta. Habitissimo (septiembre de 2026) da 400-600 euros para calidades medias-bajas, una media de 750 y 800-1.200 euros con materiales de alta calidad:
- Gama básica (350-600 €/m²): acabados estándar, mobiliario en melamina, encimeras laminadas, sanitarios estándar, electrodomésticos gama media, climatización mínima (sin aerotermia ni suelo radiante).
- Gama media (550-900 €/m²): frente de PVC o lacado mate en cocina, encimera de cuarzo, suelos vinílicos SPC o gres porcelánico, sanitarios suspendidos, grifería termostática.
- Gama alta (800-1.200 €/m² o más): frente lacado brillo o maderas nobles, encimera de cuarzo compacto premium o porcelánico gran formato, microcemento o tarima de roble macizo, aerotermia con suelo radiante, domótica integrada, iluminación arquitectónica.
- Por encima de la gama alta: cocinas de fabricación a medida de marcas de lujo, maderas singulares y diseño de un interiorista. Ninguna de las dos plataformas pone techo a este tramo: se presupuesta caso a caso.
La diferencia entre gamas se concentra en cuatro variables: cocina (Cronoshare sitúa una de 10 m² entre 6.000 y 18.000 euros según la calidad), baños (sanitarios suspendidos premium frente a básicos pegados al suelo), climatización (aerotermia con suelo radiante frente a caldera de gas tradicional) y carpinterías exteriores (PVC con doble cámara y triple acristalamiento frente a aluminio sin rotura de puente térmico).
Plazo de obra de una reforma integral de un piso de 60-80 m²
6-10 sem
Cronoshare calcula de 6 a 10 semanas para un piso de 60 a 80 metros cuadrados y de 8 a 15 semanas para uno de 90 a 120. Si hay cambios estructurales o de distribución, la obra puede alargarse entre 2 y 6 semanas más. A ese plazo hay que sumar el del proyecto, la licencia o declaración responsable y los pedidos de fábrica.
Las 10 fases del cronograma real
Una integral estándar sigue un cronograma de 10 fases consecutivas con solapes parciales. El orden importa más que la duración de cada una: las instalaciones tienen que estar terminadas y probadas antes de cerrar tabiques y techos.
| Fase | Qué se hace |
|---|---|
| 1. Proyecto + permisos | Memoria valorada o proyecto técnico visado, solicitud de licencia o declaración responsable, cierre de presupuesto con la empresa. |
| 2. Acopio y replanteo | Pedidos a fábrica de mobiliario, encimeras y carpintería; protección de zonas comunes del edificio; replanteo en pared de electricidad y fontanería. |
| 3. Demolición | Picado de azulejos, retirada de sanitarios y mobiliario antiguo, demolición de tabiques no estructurales, gestión de residuos. |
| 4. Albañilería gruesa | Nueva tabiquería de yeso laminado o ladrillo, regularización de paramentos, refuerzos en huecos. |
| 5. Instalaciones | Trazado nuevo de fontanería, electricidad, gas (si aplica), aerotermia / climatización, ventilación. Pasos coordinados antes de cerrar paramentos. |
| 6. Aislamiento + falsos techos | Aislamiento térmico de tabiques exteriores, falsos techos de pladur ocultando instalaciones, registros para mantenimiento posterior. |
| 7. Pavimento + alicatado | Suelos de gres porcelánico, vinílico SPC o tarima flotante; alicatado de baños y cocina hasta el techo. |
| 8. Carpintería + ebanistería | Puertas interiores, mobiliario de cocina, mueble de baño, armarios empotrados. |
| 9. Acabados | Pintura plástica, lacado de carpintería, sellados perimetrales, instalación de electrodomésticos, sanitarios y grifería. |
| 10. Limpieza + entrega | Limpieza fina, certificado final de obra, certificación energética post-obra si la reforma va a acogerse a la deducción IRPF por eficiencia energética. |
Con sus solapes habituales, el plazo de obra que da Cronoshare es de 6 a 10 semanas para un piso de 60 a 80 metros cuadrados y de 8 a 15 para uno de 90 a 120, con 2 a 6 semanas más si hay cambios estructurales o de distribución. Habitissimo calcula, como referencia, unas dos semanas por estancia. Antes de empezar hay que sumar el tiempo del proyecto, de la licencia o declaración responsable y de los pedidos que se fabrican por encargo, como la cocina a medida, que conviene tener confirmados antes de demoler. Para un caso concreto, lo desarrollamos en cuánto tarda una reforma integral de 90 m².
Distribución típica del presupuesto
Cronoshare reparte el presupuesto de una reforma integral, de forma orientativa, entre un 35 y un 55 por ciento de mano de obra, otro 35-55 por ciento de materiales y un 3-8 por ciento de licencias y proyecto. Su presupuesto tipo para un piso de 100 metros cuadrados con calidades medias, con renovación de instalaciones y cambio de distribución de un baño y de la cocina, queda así:
| Capítulo | Importe |
|---|---|
| Trabajos previos (protecciones) | 350 € |
| Licencia de obras | 1.200 € |
| Demoliciones | 3.300 € |
| Revestimientos cerámicos | 5.200 € |
| Trabajos de albañilería | 8.500 € |
| Carpintería exterior metálica | 4.800 € |
| Carpintería interior de madera | 5.200 € |
| Mobiliario de cocina y baño | 3.100 € |
| Electricidad e iluminación | 5.000 € |
| Pintura de la vivienda | 3.900 € |
| Fontanería y calefacción | 4.000 € |
| Total | 44.550 € |
Fuente: Cronoshare (actualizada el 4-1-2026), que da 43.350 € con IVA incluido más la licencia. Habitissimo publica un ejemplo casi idéntico de 45.350 € (16-9-2026).
La coordinación de oficios — el factor invisible
La diferencia entre una integral que termina a tiempo y una que se arrastra cuatro meses de retraso rara vez está en la calidad de los oficios individuales. Está en la coordinación. Una empresa profesional tiene un jefe de obra que cada lunes verifica el estado de las cuatro o cinco fases solapadas (¿la fontanería ha terminado en el baño 1 para que el alicatador entre el martes?, ¿llegó la encimera de cocina a tiempo para que el ebanista pueda colocarla el jueves?, ¿la electricista ha pasado el cable a la columna de horno antes de que el pladur cierre el tabique?), y reorganiza la semana cuando una pieza falla.
Las cuadrillas autónomas baratas suelen ahorrar el coste del jefe de obra. Cuando todo va bien, la diferencia se nota como precio inferior. Cuando algo falla (y siempre falla algo), la integral se atasca durante días esperando que un oficio termine para que el siguiente pueda empezar. Es la causa principal de las integrales que se alargan semanas sobre el plazo previsto.
Vivir o no vivir durante la obra
Vivir en el piso durante una integral es técnicamente posible pero raramente práctico. Las dos primeras fases (proyecto + acopio) no requieren desalojo. A partir de la fase 3 (demolición), la combinación de polvo permanente, falta de un baño operativo, cocina inutilizable durante semanas, ruido en horario de obra y oficios entrando y saliendo hace la convivencia muy desgastante.
Las opciones reales:
- Familia/amigos: opción gratuita pero condiciona la relación. Funciona mejor para unas pocas semanas que para toda la obra.
- Alquiler temporal: un piso amueblado por meses, con el precio que marque el mercado de cada ciudad. Conviene sumarlo al presupuesto de la reforma desde el principio, porque son varias mensualidades.
- Hotel o apartahotel: caro si se alarga. Solo tiene sentido para pocas noches, por ejemplo las últimas si la integral se atrasa.
La integral barata sin proyecto técnico previo cuesta más cara que la integral con memoria valorada bien hecha. Lo que se ahorra en honorarios del arquitecto técnico se paga en partidas imprevistas, retrasos por descoordinación de oficios y conflicto entre contratista y propietario sobre alcance no documentado.
Errores frecuentes en integrales
- No invertir en proyecto técnico previo. Una memoria valorada o un proyecto, que Cronoshare sitúa entre el 3 y el 15 por ciento del presupuesto de ejecución, es el documento que permite comparar presupuestos sobre la misma base, descubrir problemas estructurales antes de empezar y acercar la reserva para imprevistos a la parte baja de la horquilla del 5-15 por ciento.
- Empezar la obra antes de tener todos los acopios. Si la cocina se pidió tarde y llega semanas después de demoler, la obra se detiene con todos los oficios esperando. Acopios confirmados antes de demolición es regla básica de coordinación profesional.
- Cambios de criterio durante la obra. Cada cambio sustancial (subir gama de mobiliario, mover un tabique en mitad de ejecución, añadir un punto de luz no contemplado) obliga a deshacer trabajo hecho o a pedir material nuevo, y sale más caro que si se hubiera planteado en el proyecto.
- Subestimar la coordinación con la comunidad. Una integral genera ruido durante semanas. Notificar al administrador, respetar el horario reglamentario y comunicar previsiblemente las fases más ruidosas (demolición, picado de instalaciones) reduce mucho la fricción.
- No articular los incentivos energéticos a tiempo. Mientras estuvieron abiertas las solicitudes, una integral con mejora de envolvente o cambio a aerotermia podía recibir ayuda del Programa 4 (vivienda individual) e incluso del Programa 3 (edificio completo si la comunidad lo coordinaba); esas convocatorias ya cerraron y solo los expedientes concedidos antes del cierre siguen ejecutándose. Lo que sigue abierto es la deducción estatal en el IRPF hasta el 31 de diciembre de 2026: hasta el 40 % de lo invertido en la mejora energética con base máxima de 7.500 € al año (hasta 3.000 € de ahorro fiscal), o el 60 % en actuaciones de edificio completo. No planificarla con certificado energético antes y después de la obra es dejar dinero sobre la mesa. Detalle en guía Next Generation.
- Olvidar el coste fiscal de la adquisición previa. Cuando la integral encadena con la compra de la vivienda usada que se reforma, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es la primera factura del proceso y la de mayor cuota: va del 4 % de la vivienda en el régimen foral del País Vasco (2,5 % en algunos supuestos) al 13 % del tramo más alto en Baleares. Sobre una vivienda de 240.000 euros, cada punto de diferencia en el tipo son 2.400 euros. Verificar la bonificación autonómica aplicable al perfil del comprador antes de firmar escritura libera recursos significativos para la rehabilitación posterior.
Cómo seguir desde aquí
Para tu caso concreto, la calculadora de presupuesto permite ajustar superficie, CCAA, tipología y gama; si la operación va a financiarse con préstamo o hipoteca, la calculadora de financiación de la reforma compara tres vehículos (préstamo personal, hipoteca verde y renting). Si buscas el dato granular por comunidad autónoma, en precios medios 2026 tienes las bandas por gama y el contexto de cada comunidad. Si la integral incluye mejora energética con aerotermia o aislamiento, el detalle técnico está en rehabilitación energética. Para el estado de los programas Next Generation tras su cierre y las deducciones IRPF vigentes, en Next Generation tienes el detalle por programa y por CCAA. El cronograma de fases que has visto aquí se cruza con licencias y trámites en trámites y normativa.