Por qué el €/m² es ancla, no respuesta
El precio por metro cuadrado es la primera referencia que pide cualquier propietario al iniciar una reforma. Tiene sentido: es la cifra que permite comparar entre pisos de distinto tamaño y tener una idea orientativa del orden de magnitud antes de pedir presupuestos. Pero pierde resolución rápido cuando se trata de tomar decisiones reales, por tres motivos que conviene tener claros.
Primero, las superficies pequeñas penalizan el ratio. Las instalaciones (fontanería, electricidad, ventilación), la encimera y la mano de obra de montaje tienen una parte fija que se reparte peor entre pocos metros. En los ejemplos de Habitissimo, una cocina de 4 m² sale por 3.850 euros, unos 960 euros por metro, y una de 12 m², por 9.800, unos 820 euros por metro.
Segundo, las partidas singulares tergiversan el ratio. Si la reforma incluye intervención en muro de carga, sustitución de bajantes generales del edificio o paso a aerotermia con suelo radiante, esas partidas suben mucho el €/m² aunque el resto de la obra sea estándar. Comparar el «piso de mi vecino» con el tuyo asumiendo el mismo €/m² puede llevar a presupuestar a la baja cuando hay singularidades técnicas relevantes.
Tercero, la gama de calidades es la variable que más mueve el ratio. En la tabla de Cronoshare, el mismo piso pasa de unos 350 euros por metro con calidades básicas a unos 1.000 con calidades altas: casi el triple para la misma superficie y el mismo tipo de obra. Sin acotar gama, el €/m² es un dato sin contexto.
Tabla 2026 por ciudad y comunidad autónoma
Ninguna fuente publica el precio por metro cuadrado de la reforma por comunidad autónoma con un método común, así que no lo inventamos. Lo que sí existe es la tabla de precios de reforma integral por ciudades de Habitissimo, que no indica la superficie de referencia pero permite comparar unas ciudades con otras. La reproducimos con la comunidad de cada una:
| Ciudad | Comunidad | Reforma integral |
|---|---|---|
| Madrid | Comunidad de Madrid | 25.900-40.000 € |
| Bilbao | País Vasco | 25.900-39.200 € |
| Barcelona | Cataluña | 25.700-39.000 € |
| Pamplona | Navarra | 25.200-38.500 € |
| Valencia | Comunidad Valenciana | 25.100-38.250 € |
| Sevilla | Andalucía | 25.000-38.460 € |
| Alicante | Comunidad Valenciana | 25.000-38.000 € |
| Málaga | Andalucía | 25.000-37.460 € |
| Palma de Mallorca | Illes Balears | 24.670-39.420 € |
| Valladolid | Castilla y León | 24.500-37.530 € |
| Ávila | Castilla y León | 24.250-37.530 € |
| Zaragoza | Aragón | 24.100-37.000 € |
| Asturias | Principado de Asturias | 24.000-37.530 € |
| Tenerife | Canarias | 24.000-36.000 € |
| Santa Cruz de la Palma | Canarias | 24.000-36.000 € |
| León | Castilla y León | 23.750-35.500 € |
| Granada | Andalucía | 23.210-35.400 € |
Fuente: Habitissimo, «Precio de una reforma integral de vivienda», tabla por ciudades, actualizada el 16-9-2026.
La lectura es clara: entre la ciudad más cara de la tabla (Madrid, de 25.900 a 40.000 euros) y la más barata (Granada, de 23.210 a 35.400) la diferencia ronda el 10-13 por ciento. Pesa mucho más la calidad: para un piso de 70 metros cuadrados, la tabla de Cronoshare da unos 24.500 euros en calidad básica, 38.500 en media y 70.000 en alta. Las bandas por metro cuadrado de cada gama, que valen para cualquier comunidad, son estas:
- Básica: 350-600 €/m² (Cronoshare, unos 350; Habitissimo, 400-600 en calidades medias-bajas).
- Media: 550-900 €/m² (Cronoshare, unos 550; Habitissimo, 650-900 con una media de 750).
- Alta: 800-1.200 €/m² o más (Habitissimo, 800-1.200; Cronoshare, hasta más de 1.200).
La gama básica cubre acabados estándar, mobiliario en melamina, encimera laminada o granito básico, sanitarios estándar, electrodomésticos gama media. La gama media incluye frente PVC o lacado mate, encimera de cuarzo, suelos de gres porcelánico o vinílico SPC, sanitarios con diseño contemporáneo. La gama alta incorpora frente lacado brillo o maderas nobles, encimera de cuarzo compacto premium, suelos de parquet o microcemento, sanitarios de marca y electrodomésticos premium.
Variables que mueven el rango
Más allá de la gama y la ciudad, el coste final depende de siete variables específicas de tu vivienda:
| Variable | Impacto | Detalle |
|---|---|---|
| Tipología de reforma | Alto | Cocina y baño (instalaciones intensivas) suben €/m² respecto a salón/dormitorios (acabados). Reforma integral promedia, fachada y locales tienen lógicas propias. |
| Calidad de acabados | Muy alto | En la tabla de Cronoshare, pasar de calidad básica a alta casi triplica el precio por m² (de unos 350 a unos 1.000 €). Se concentra en mobiliario, encimeras, sanitarios y pavimentos. |
| Comunidad autónoma y municipio | Alto | En la tabla por ciudades de Habitissimo, Madrid, Bilbao y Barcelona encabezan, pero la diferencia con la ciudad más barata ronda el 10-13 %. Lo que sí cambia de un municipio a otro son los impuestos de la obra: el ICIO lo fija cada ayuntamiento con un máximo del 4 % en régimen común y del 5 % en el País Vasco y Navarra. |
| Estado del piso de partida | Alto en obras grandes | Picar paramentos antiguos puede descubrir humedades, instalaciones eléctricas antiguas o bajantes en mal estado. Cronoshare aconseja reservar un 5-15 % para imprevistos. |
| Redistribución estructural | Alto | Mover tabiques no estructurales sube poco el coste; intervenir un muro de carga exige proyecto, cálculo y refuerzo, y licencia de obra mayor. Cronoshare añade de 2 a 6 semanas de obra si hay cambios estructurales o de distribución. |
| Plazo de ejecución | Medio | Plazos cortos (urgencia, vivienda en venta) pueden disparar coste por sobreesfuerzo de cuadrillas. Plazos relajados permiten encajar mejor disponibilidad de oficios y bajar precio. |
| Singularidades del edificio | Medio | Edificio sin ascensor, calle estrecha que dificulta el acceso del camión o protección patrimonial (cascos históricos): encarecen la logística y los trámites, y el presupuesto debe decirlo. |
Cómo comparar tres presupuestos sin caer en trampas
La sabiduría popular de pedir tres presupuestos rara vez resuelve la decisión porque los tres parten de premisas distintas. Cinco reglas para hacer la comparación útil:
- Documenta el alcance antes de pedir presupuesto. Una memoria valorada firmada por un arquitecto técnico o aparejador da un punto común a las tres empresas; Cronoshare sitúa el proyecto técnico entre el 3 y el 15 por ciento del presupuesto de ejecución. Sin ese documento, comparas peras con manzanas.
- Exige presupuesto desglosado por capítulos. Albañilería, fontanería, electricidad, suelos, mobiliario, electrodomésticos, iluminación, gestión de residuos, tasa de licencia, honorarios técnicos. Si una empresa solo da cifra global, te falta la mitad de la información.
- Verifica que cada empresa incluya las mismas partidas. Las trampas habituales: una incluye gestión de residuos y otra no; una contempla pintura final y otra te la deja «aparte»; una incorpora honorarios técnicos y otra los pasará después.
- Pide referencias y visita una obra reciente. Empresas consolidadas suelen tener obras en marcha que puedes visitar con cita. El estado de cuadrilla, herramientas y orden de obra dice más que cualquier presupuesto.
- Revisa solvencia y seguro de responsabilidad civil. Una empresa con seguro vigente y referencias verificables suele cobrar algo más que el precio gancho de una cuadrilla suelta, pero esa diferencia se paga sola en la primera incidencia que toque gestionar bien.
Cuando tres presupuestos para la misma obra se separan mucho, hay alguien presupuestando alto para filtrar o alguien presupuestando bajo para captar con extras durante la ejecución. La opción del medio rara vez es la equivocada; lo barato sin desglose suele salir caro al final.
Implicaciones fiscales y ayudas
Las ayudas Next Generation para reformar una vivienda individual (el Programa 4, un 40 % del coste con un máximo de 3.000 €) cerraron a nuevas solicitudes. Para una reforma que se contrata hoy, el incentivo vigente es la deducción estatal del IRPF: el 20 % si la obra reduce al menos un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración (base máxima de 5.000 € al año) y el 40 % si reduce un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o lleva la vivienda a la letra A o B (base de 7.500 €), con pagos hasta el 31 de diciembre de 2026 y certificado energético de antes y de después. El detalle está en la guía de deducciones del IRPF.
El IVA aplicable a la reforma de una vivienda es del 10 % cuando se cumplen los tres requisitos del artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley 37/1992: el destinatario es una persona física que no actúa como empresario y usa la vivienda a título particular —o bien una comunidad de propietarios—, la construcción concluyó al menos 2 años antes del inicio de las obras y el coste de los materiales aportados por el contratista no excede el 40 % de la base imponible. La reforma de local comercial mantiene el IVA general del 21 %. Los casos límite y la segunda vía al 10 % para obras de rehabilitación están en la guía del IVA de la reforma.
Cómo seguir desde aquí
Para tu caso concreto, la calculadora de presupuesto reforma permite ajustar superficie, tipología y gama de calidad. Si la decisión es por estancia, en reformas por estancia tienes la guía detallada de cocina, baño, salón e integral. Si quieres maximizar rentabilidad de la inversión articulando ayudas, en Next Generation y deducciones IRPF tratamos los programas vigentes con cuantías reales.