IVA reducido al 10 % para reforma de vivienda

El IVA reducido del 10 % para reforma de vivienda es uno de los incentivos fiscales más relevantes en la fiscalidad de la rehabilitación residencial española. Está regulado por el artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley 37/1992 del IVA y rebaja el tipo general del 21 % al 10 % en las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de edificios destinados a viviendas. La diferencia es sustancial: en una reforma de 30.000 €, el IVA al 10 % son 3.000 € frente a los 6.300 € que serían al 21 %.

Los requisitos para aplicar el tipo reducido son tres y se cumplen acumulativamente. El destinatario debe ser una persona física que no actúe como empresario o profesional y que utilice para su uso particular la vivienda en que se hace la obra; el mismo precepto añade expresamente que también quedan comprendidas las obras cuyo destinatario sea una comunidad de propietarios. La construcción o rehabilitación de la vivienda debe haber concluido al menos 2 años antes del inicio de las obras. Y quien realiza la obra no debe aportar materiales o, si los aporta, su coste no puede exceder del 40 % de la base imponible de la operación. Si los materiales superan ese 40 %, se pierde el tipo reducido y la operación completa tributa al 21 %, sin reparto proporcional.

El requisito del 40 % es el más controvertido en la práctica. La Agencia Tributaria interpreta que se calcula sobre la factura completa de la reforma: si los materiales aportados por el contratista (azulejos, mobiliario de cocina, sanitarios, electrodomésticos) superan el 40 % del coste total, la operación pasa al 21 %. Para reformas con cocina premium o muebles a medida costosos, este límite se suele rebasar fácilmente, lo que obliga a planificar la operación cuidadosamente o a separar la compra de mobiliario de la prestación del servicio de reforma.

Una solución habitual es desdoblar la operación: el constructor factura el servicio de reforma (mano de obra + materiales menores como cemento, yeso, instalaciones eléctricas y de fontanería) al 10 %; el cliente compra directamente el mobiliario de cocina y los electrodomésticos a fabricante o distribuidor con IVA al 21 % por su lado. La factura del constructor mantiene el porcentaje de materiales por debajo del 40 % y aplica el IVA reducido sobre el grueso de la operación.

En una reforma integral, el ahorro fiscal por IVA reducido bien planificado puede alcanzar 2.500-5.000 € en operaciones de 25.000-50.000 €. Conviene exigir al constructor que la factura indique expresamente el tipo aplicado y desglose qué parte es mano de obra y qué materiales aporta él. Un matiz que se malinterpreta a menudo: la ley no habla de vivienda habitual, sino de uso particular del destinatario, de modo que la segunda residencia que su propietario usa personalmente también accede al 10 %. Lo que queda fuera es la vivienda afecta a una actividad económica, empezando por la que se reforma para alquilar, porque el artículo 5.Uno.c) de la propia Ley del IVA considera empresarios a los arrendadores de bienes.

Existe además una segunda vía al 10 % que no está sujeta al tope del 40 %: el artículo 91.Uno.3.1.º aplica el tipo reducido, con o sin aportación de materiales, a las ejecuciones de obra contratadas directamente entre promotor y contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas. Para ello la obra debe encajar en la definición legal de rehabilitación del artículo 20.Uno.22.º B): más del 50 % del coste del proyecto en consolidación o tratamiento de estructura, fachadas o cubiertas —u obras análogas o conexas, entre las que la ley incluye expresamente las de rehabilitación energética— y coste total superior al 25 % del valor de la edificación descontado el suelo.